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申博138赌球开放全新7位座真人,带给朋友们最为真实的体验,火爆程度令人不可思议,快来查看这个新项目的乐趣与精彩,拥有更多的娱乐享受从20世纪70年代末至80年代中期,李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时,李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略,即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司,这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资2.3亿元收购拥有中区希尔顿酒店的美资永高公司全部股份,正是这一策略的先声。1978年5月,地铁中环站上盖物业环球大厦开售,总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月,地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖,首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役,长实不仅赚取厚利,而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位,被正式确认。当时,资深的股评家已经预测,长实的实力有可能超过置地。60年代,正值香港中小型工厂蓬勃发展之际,新鸿基成立后,郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系,了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求,遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇,重点发展多层工业大厦,此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期,新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟,而且雄霸多层工业大厦市场,从1965年到1972年,新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元,换言之,平均每年的售楼营业额高达7 000万元。

金融风暴期间,作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲,曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击,其中,又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬,香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位,后来虽然大幅回落,但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动,对银行业造成严重冲击。在这种情况下,银行普遍采取“现金至上”政策,以高息吸引港元存款并审慎放款,尤其是对中长期贷款采取审慎政策,逐渐形成整体经济中的通货紧缩。1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。华懋置业的名字首次在香港引起注意,是70年代初期。1972年,置地向拥有大量土地的牛奶冰厂有限公司展开敌意收购。当时,华懋曾应牛奶冰厂董事局主席周锡年之邀,与牛奶冰厂合组牛奶地产公司,向置地展开反击。华懋注资1.2亿元换取牛奶地产24.9%股权,而牛奶冰厂则以旗下土地换取新公司75.1%股权。后来反击虽然失败,但王德辉及华懋的名字开始在业内打响。申博138赌球(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。

申博138赌球1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。1993年第四季,恒地趁公司业绩理想,连环出击,先是发行4.6亿美元(约35.7亿元)的可换股债券,安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市;继而发行3亿美元(约23.38亿元)欧洲美元债券,并取得13.8亿元银团贷款;而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元,短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。(2) 物业交投畅旺,楼价、租金节节攀升。踏入1985年,香港物业交投已趋活跃,据田土注册处的登记,该年各类房地产买卖契约,达26.3万宗,比1984年的17.7万宗增加49%,其中,楼宇买卖契约的数目,创下历年最高纪录,达5.4万宗,比1984年的3.0万宗大幅增加82%。到1988年高峰期,各类房地产买卖契约更达35.6万宗,其中楼宇买卖契约6.7万宗,分别比1984年增加101和124%。而香港登记业主人数亦从1984年的46.8万人增加到1988年的65.9万人,增幅达41%。(见表5.1)这一时期,过去数年间积聚的购买力爆发,形成对房地产需求大于供给的局面,楼宇空置率迅速回落,刺激楼价、租金飙升,其中最显著的要数私人住宅楼宇。1985年,私人住宅楼价平均升幅已达2成至3成,大型住宅楼宇售价升幅更接近五成。1987年10月股灾后,楼宇市道一度转淡,但随着港府于1988年3月宽减印花税及银行减息,住宅楼宇市道戏剧性地再次转趋蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成,市区新楼平均每方尺升至1 500元,已超越1981年地产高峰期每方尺1 300元水平,比1984年的每方尺630元大幅上升138%。

地产五虎将中,影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚,祖籍广东潮安,1928年在家乡出生,11岁时因日寇侵华,随父母举家南迁香港,15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生,很快成为出色的推销员。1950年,李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名,以李氏的解释,是“长江不择细流,才能纳百川归大海”。50年代末,李嘉诚因经营有方,成为香港有名的“塑胶花大王”。这一时期,长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金,与一些“有地无钱”的上市公司合作,发展这些公司拥有的土地。早在1976年,长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作,先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦,双方均分得可观利润。1979年,长实又与广生行合作,兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间,长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产,以及港灯集团等,合作成合组联营公司,发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利,因为它不需要付出一大笔资金购买土地,只需支付少量做地基工程的钱,并透过“卖楼花”以战养战,就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度,长实年利润高达13.85亿元,相当于上市第一年度的31.7倍。美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台,不但解决从前人车争路的纷乱,而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处,是一幅由意大利名家设计的壁画,上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯,配以一座喷泉,清丽可人。第二期平台设有一喷水池,池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球,上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上,衬以彩灯,独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马,昂首阔步,意欲腾空千里,而飞马正是美孚的标志。此外,美孚其余各期均有不同造型,构成“美孚八景”,为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处,保安严密,每一幢楼宇均有电闸及户外对话机,护卫队员24小时巡逻,确保住客安全。外与港九各地交通网络连接,四通八达,深受住户欢迎。申博138赌球中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定,英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国,中国政府将恢复对香港行使主权,并根据“一国两制”的方针,在香港设立特别行政区,实行“港人治港”、高度自治,维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三,对香港的土地契约作出明确规定,这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》,其要点是:

1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:这次循环周期的上升阶段,基本上由3次升浪组成,第一次升浪自1985年至1989年,第二次升浪自1991年至1994年,第三次升浪自1995年至1997年,呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年,贯穿整个过渡时期,成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年,香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日,香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品,要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份,几家传媒机构收到匿名信,声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种,已是社会酝酿动荡不安的先兆。至于私营房屋方面的兴建,情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究,在私人发展商的整个建屋过程中,建筑期通常只占整个过程的一小部分,而审批程序则占最多时间。一般而言,最短的发展期为5年,而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此,行政长官董建华在施政报告中亦指出,政府将订定一系列具体措施,简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。(见图6.1)董建华在施政报告中并表示,为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所,以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年,政府还将采取一系列措施,包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位,兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位,设立首次置业贷款计划,协助市民自置居所,以及兴建更多的租住公屋。董建华并承诺,将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局,以加快市区重建。

楼价的上升带动租金的全面上涨,港府于1970年6月颁布租金管制条例,不过并未能阻止租金的升势。据估计,在其后的3年间,非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中,唐楼平均飙升130%,小型洋房飙升200%,大中型洋房升幅接近300%。结果,港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例,规定从7月1日起,凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结;被冻结租金的业主,均不得对住客加租或迫迁,否则将予以处罚。大昌地产上市后,充分利用股票市场狂热的机会,发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年,大昌就先后15次发行新股,发行的股数高达1.5亿股,先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股,又购入大批物业及地产投资公司,如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。及至10月下旬金融风暴掩至,香港股市暴跌,地产市道随即大幅下挫,炒楼活动近乎绝迹,挞订情况十分普遍。数据显示,到1998年1月,香港各区的大型私人屋邨,包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛,九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨,以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等,其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落,跌幅普遍超过3成,大部分已返回1996年初水平,即等同于1994年第一季的高峰位。远东会的成功,刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月,由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立,形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立,一方面顺应社会潮流,满足新兴工商企业对上市的殷切需求;另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣,加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入,形成了70年代初期的股市狂潮。据统计,反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点(1964年7月31日为基准日,该日指数是100点),此后节节攀升,到1971年底收市报341.36点,在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起,香港股市进入狂热阶段,升势加速,1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点,短短一年多时间升幅高达5.3倍,每月复合增长达13%之多。〔1〕

此外,《联合声明》附件三又规定,在过渡时期港英政府每年批出的土地,限于50公顷,不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得,在扣除开发土地的平均成本之后,与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。80年代期间,置地的大型地产发展计划主要只有两项:即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47.55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14.4万方尺,投资总额高达80亿元,是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦,即交易广场一、二座;第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼,即交易广场三座,以及一座可与交易广场一、二座相连接的3层高富临阁购物商场和一个大型公众花园。申博138赌球《联合声明》以附件形式,明确规定了至2047年香港土地契约的安排,使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年,中英两国关于香港前途问题谈判的触发点,就是新界批地契约日渐减短,所有租约将同时于1997年到期,这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三,在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时,就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题,提出了明确的解决方案,使得绝大部分的土地契约,包括可续期和新批出的土地契约,其年期均可跨越1997年延续到2047年,并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日,即中英公布《联合声明》草签翌日,香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示:“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项,便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价,续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心,并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。

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